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為啥天津房價死守不降 19個理由讓你徹底明白
[摘要]
取消限購又如何,我天津房價就是不降!為啥天津房價不降?19個理由讓你明白。調控調控,房價為何越調越高難以控制呢?高人解釋說,房價不可能下降有N個無以辯駁理由。
取消限購又如何,我天津房價就是不降!
樓市政策組合拳綜合調控樓市之後,全國百城房價仍不見下跌。在CPI一路高漲,各種生活物品價格不斷漲價之時,普通民眾隻能感慨,什麼都漲就是工資不見漲,調控調控,房價為何越調越高難以控制呢?高人解釋說,房價不可能下降有N個無以辯駁理由。
奢侈消費風起雲湧,助長房價飚升
前一些時間,盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費, 哥什麼都沒有,就是有錢 ,這與剛改革開放那陳,靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會 燒錢 比闊如出一轍。中國剛富起來,由於長期以來的貧窮落後,加上文化底子薄,一旦手裡有瞭幾全錢,就 小農意識 高漲,擺闊比富,此為其一;其二,由於不少國人手裡有錢瞭,生活好瞭生活方式便發生瞭質變,由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生,當前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活重要的元素之一,所以許多人開始換房,面積越換越大,檔次越換越高。中國奢侈消費令世界瞠目結舌,並且有風起雲湧之勢,這些富人買房,出手大方,一看到心儀的房子,就買下,且多是一次性付款。因為他們有的是錢。
註意,是控制房價過快上漲,不是打壓
我每次去演講,都會被問到一個同樣的問題:周老師,未來房地產到底會是什麼樣的?將走向何方,國傢為什麼老和房地產過不去?問這些問題的人,我想,有一點他們完全沒有弄明白,那就是國傢究竟為什麼要調控房地產?調控房地產的真正用意是什麼?許多開發商總認為國傢在打壓房地產,為此,一旦有瞭調控政策便坐臥不安,感到迷茫。
國傢為什麼要調控房地產?因為房地產發展過快,長期占用 超車道 行駛,嚴重影響其他車輛通行;因為房價上漲太快,幾乎是翻著跟鬥上漲的,不利於改善民生。中央政府調控的目的非常明確,隻不過大傢沒有解讀明白。註意瞭,中央調控房地產,是控制房價過快上漲,是 控制過快 ,控制暴利,真正意圖是不要讓房價漲得太快瞭,但可合理上漲,是將房價控制在一起合理的上漲幅度,而不是要打壓房地產,中央政府對房地產對經濟的影響和拉動作用,是非常清楚的,不可能打壓房地產。從這個意義上來說,房地產仍然會一路凱歌,在五年內指望房價下降,無異於癡人說夢。當然,房價的波動是有的,短期下調後很快又會上升,主線上上升的。
通脹預期加大,帶動房價上揚
CPI在不斷上升,農產品價格屢創新高,從經濟學角度來看,食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快,像滾雪球似膨脹。物價指數的走高,必然帶動房價上揚,連白菜蘿卜的價格都在上漲,房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲,而獨讓房價下跌吧?要控制房價,就須先穩定CPI,否則控制房價隻是一廂情願罷瞭。
地價猛漲,催高房價
大傢隻看到房價在飛漲,實際上地價比房價漲更快,有報道說,十年前買下的地,至今未開發,光地價就翻瞭幾百倍,比做開發還賺錢,又省事。地價是一年比一年高,象孫悟空翻筋鬥似的。而地價占瞭房地產開發成本一小半,地價上漲,房價肯定上漲。政府采用拍賣的方式出讓土地,也隻會加速提升地價,人為把地價炒高,除非國傢改變土地出讓、流轉形式,否則這一方式隻會把地價不斷推向高點。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分說明瞭問題,面粉比面包貴是很不正常的現象。一些央企介入房地產開發,因為央企有政府背景,不缺錢,導致地王頻現,這一切都成瞭房價上漲的背後推手。
建材價格攀升,成瞭房價的幕後推手
除土地價格暴漲外,房地產的其他方面的成本也在不斷上升,鋼材、水泥等建材價格的上漲,成瞭房價上漲的一個隱形幕後推手,成本增加,房屋售價無疑是會跟著增加的,並且房價的增加比成本增加的系數高很多。
可能有人會說,建材成本的增加,在整個成本構成中所占比例不大,並且建材價格的上升,對房價的上海影響非常有限。誠然,建材成本的增加,在房價上漲中所形成的推動力是有限的,理由十分簡單,因為到今天為止,房地產仍是暴利,是其他任何行業所無可匹敵的。並且房地產的規模效益明顯,利潤略高於其他行業一點點,都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤,在北京開發的項目,包括所有成本,每平方米大約為5000元,老板初始計劃開盤9000元/平方米,過度到12000元/平方米。大傢可能無法想象,事態的發展也遠超出老板的期望值,後來該樓盤售價攀上3萬元/平方米,現在到瞭5萬元/平方米,試問這種暴利有誰能敵?
盡管建材成本對房價的推動不大,但是並不等於沒有推動,成本增加,開發商是不可能自己掏腰包的,肯定要轉嫁到房價中去,此外,建材成本上升,至少也給瞭開發商一個漲價的合理借口。
城市化進程拉動房價上揚
中國城市水平隻有百分之四十多此,而發達國傢的平均水平是70%以上,中國離這個水平還有很大的差距,這就意味著還有大量的農民要進城,這些進城的農民需要住房,住房需求空間非常龐大。中國正處於經濟調整增長中,城市化進程正在加速,城市化進程的加速,必然伴隨大量非城市人口湧入城市。
要知道,中國是個農業大國,農村人口占瞭大多數,光進城的農民,就是住房消費中一個非常誘人的數字,除非城市化進程停滯,農民才不會進城。
中國城市正處於大拆大建的高速發展期
君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進,今天的一個城市,幾年前的城區范圍還很小,三五年後,城區范圍就成倍數擴大。拿廣州來說,幾年前城區范圍隻有一千多平方公裡,今天已經擴大到3800多平方公裡,城市的快速擴張,必然導致大拆大建,擴張後,需要大量的居住、工作人口相匹配。此外,大拆大建還導致大量的拆遷性需求,並且都是小房換大房,普通房換高檔房。不可能城市擴張後,卻無人進駐,而成為一座空城,事實證明,城市擴張到哪裡,人口就填滿哪裡。
經濟靜電機租賃發展離不開房地產,支柱產業地位仍無法動搖
大城市在幾年前,是以房地產作為支柱產業來對待的,當下大城市的經濟發展逐步走上正軌,房地產的支柱產業地位雖然不明顯,但是仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市,房地產仍然是當之無愧的支柱產業,這就是為什麼中央進行調控,地方政府卻不配合的根源所在。對於二、三、四線城市來說,尤其是三四線城市,產業薄弱,城市造血功能不足,隻有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發,是城市方向的引領者,
房地產開發到哪裡,城市就延伸到哪裡。房地產的帶動作用,是誰也不可低估的,幾乎帶動所有行業的發展,比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關,實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞,開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場,無不在推動其發展的車輪。離開房地產,各行各業都將受到不同程度的打擊。
房地產成瞭地方財政的主要收入來源
房地產成瞭地方政府財政收入主要來源,這已經是一個不爭的事實,我們不說房地產對地方經濟的拉動,單是房地產開發所需的土地供應,就是地方財政的支撐點,假如缺瞭土地收入,地方政府的腰包就會囊中羞澀,減少瞭財政收入,就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。因此,無論中央怎麼調控,地方政府自有算盤,撥打著自己的小九九,不能公開支持房地產,便在暗中支持,這也是中央調控成為 空調 的一個重要因素。
假如國傢規定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等,除瞭一線城市基本做到外,象二、三、四線城市,基本沒有實行,政府睜隻眼閉隻眼,實際上在暗中支持房地產發展。
房子是保值增值的佳投資
房子已不再僅僅是居住的,同時更是一種理想的投資產品。在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩等因素催動下,房子成瞭百姓為保值增值的投資產品。從商品房誕生至今,可以說其價格行情一路高湊凱歌,隻見升值,從未出現貶值的情況,即使有價格下措的時段,那也僅僅是短暫的,是市場的自然震蕩,並不是房子本身的貶值造成的。
許多發達國傢國民,財務性收入普遍高於中國許多倍,財產性收入是提高國民收入的一種較好生財之道。許多已經買過房的人都享受到瞭房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再,再而三地不斷買房的原動力,在中國,擁有5 10套房子的人並不少,而擁有2 3套房的人則比比皆是。房子超強的增值能力,像興奮劑一樣,令國人振奮。前些年出現的大批炒房團,也正是看上瞭房子的超強增值能力,並且大都從中獲得瞭巨額利潤。
受幾千年來的傳統封建思想的影響,國人總認為 有房才有傢 ,沒有房就形同漂泊,像無根浮萍。這一思想根深蒂固,一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響,國人在成年後,都為房而奮鬥,所以產生瞭大批的房奴。每個人成年工作幾年後,就想著要買房,千方百計賺錢,省錢,目的就是要買一套屬於自己的房子。可以想象,每個成年人都想買房,一些未婚女性也想買房,男人雙方在結婚前都買瞭房,結婚後就擁有兩套房瞭,當然這為數不多,按照這一現象,中國房價沒有不上漲理由,因為剛性需求大。
女人是房價上漲的幫兇
百姓都在罵房價太高,許多女人都參與到這個 罵戰 中來,殊不知,女人自己成瞭房價猛漲的幫兇。中國女人有著強烈的依賴心理,出嫁總是抱著一種 我把自己托付給你 的心態。要嫁就嫁個有房的人,如果聽說對方沒有房子,就會發出威脅:等你買瞭房再說,沒買房別談婚論嫁。這還算好點的,碰上犟的,連房也沒有?分手,掉送就走人。中國男人受女性的這種 壓迫 ,就拚命去賺錢買房,目的很單純,就是為瞭要娶個媳婦成個傢生兒育女。許多人就這樣稀裡糊塗的成瞭房奴,等到結婚後,女人與男人一起 房奴 ,共同拚死拚活掙錢還貸。
女人這種思想,無疑成瞭推高房價幫兇,如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結婚,那麼,會有許多人不會加入到置業大軍中去,至少會延緩。每個人戀愛結婚都要買房,中國有三四億傢庭,就需要三四億套房,這還不算擁有多套房的和中途換房的,女人們無形中拉大瞭剛性需求。有大量需求,房子沒有不漲價的理。
媒體捕風捉影、大肆宣楊,攪混一池清水
房價上漲過快,媒體負有不可推卸責任。且不說國傢稍有動向,就借題發揮,大肆炒作,唯恐天下人不知。當然,報道政府政策舉措是沒錯的,但媒體往往不是報道那麼簡單,而以大篇幅、大版面進行連篇累牘式的宣染,還請來各路專傢解讀,本來是一項很平常的政策,經媒體這麼一折騰,便弄得滿城風雨,人人噓唏不已。
媒體喜歡把目光投身那些有點名氣、喜歡自我炒作的行業人士,比如任志強、潘石屹之類,隻要他們稍一張嘴,媒體就一窩蜂路著上,不惜版面為其搖旗吶喊、擂鼓助陣。某個有點名氣或者實力較強的房企降價或者漲價瞭,這原本就是很平常的一件事情,是市場營銷手法,壓根就不值一提,可是媒體卻當成新聞焦點,洋洋萬言進行討論點評,硬是用高射炮打蚊子,弄得全國上下炮聲隆隆。
媒體具有輿論導向作用,能直接影響公眾,媒體如此炮制,天下太平就成天下大亂瞭。媒體成瞭房價上漲吹鼓手。
政府調控不合理,變相助漲房價
面對房價直線上升局面,面對百姓對房價過高抱怨,政府隻得出面實施調控,然後政府僅是 頭痛醫頭,腳痛醫腳 ,行事方式是,等出瞭問題才去補救,而沒有在事前拿出一整套管理規范方案,總是在窮於應付,當房價高瞭,就調控一下,房價相對穩定瞭,就置之度外,這種行事管控方式,隻會推房價,因為政府不是制訂瞭一整套系統方案,而是臨時加以調控,每次一調控,就把房地產推向瞭風口浪尖,將房地產從幕後拉到臺前亮相,這能讓房價下降嗎?因為政府隔三差五地調控一下,弄得全民都在關註房價、討論房價,這一關註、兩討論,房地產自然熱度不減,並且還會不斷升溫,熱起來瞭,價格沒有不漲的理。當人們天天都在喊聲 提高婦女地位 時, 婦女地位 就顯然沒有提高,而當人們不再喊時,婦女地位就已經提高瞭。當一萬個人、十萬個人、百萬個人、千萬個人、億萬人都在關註某個人時,這個人想不出名都難,出名,身價能不暴漲嗎?
經濟高速發展,享受意識增加,導致房屋居住時限短而加大市場需求空間
根據有關部門調查研究,發現一套房子,通過在住瞭七至八年後便會換新房,這也就是說,一個人(傢庭)在買瞭一套新房子後,七八年後,又成瞭業主,其中還附開投資炒房不說。之所以出現這種現象,是因為經濟快速發展,百姓的享受意識得到加強,住瞭七八年後,新房就成舊房瞭,人們便再次換新房。加上城市以攤大餅的方式快速擴張,即使你不換,可能也會在城市發展中被新規劃拆遷。現代社會,指望一套房住幾十年,是很不現實的。這從某個側面,加大剛性需求。
腐敗性需求拉高房價
所謂腐敗性需求,就是那下政界官員、公務員因腐敗而收入豐厚,在三四線城市,許多居民幾乎都買不起房,附瞭那些做生意做得比較好的以及企業老板,三四線城市的白領收入有限,僅靠工資很難在短期內買得起房,據瞭解,在三四線城市,大部分都是公務員、文教衛系統在買房,這些人為什麼買得起房?光靠工資收入,也同樣買不起,但他們卻成瞭買房的主力,從表面判斷,隻能說是腐敗致富,一些人通過腐敗積累瞭不少財富,這些人不但買一套,而且買兩套三套甚至更多,這種腐敗性需求,無疑帶動瞭房價的上揚,他們為高房價做出瞭較為明顯貢獻,要真正降房價,打擊腐敗性需求,可說是一條行之有效的措施。
開發商不可能降價,房價隻會走高不會下跌
其實道理非常淺顯,如果開發商降價,就更沒人會買,因為買傢看到開發商降價,心裡就想打起算盤,終於降瞭,這一降可能就會降很多,並且會持續一段時間,甚至有可能起不來。買房也和買股一樣,是買漲不買落的。今天開發商降價瞭,買傢不會買,會等明天再降,明天還不會買,賒等後天再降,如此,買傢永遠找不到一個合適的入市點。會一直觀望,因為在降價時買,他們總擔心今天買瞭,若明天繼續降瞭,就吃虧瞭。
開發商是做經營的,對這種道理瞭如指掌,知道降價換不來銷量,就隻有死扛,再說瞭,開發商普遍對房地產的前景十分看好,是不可能降價的。除瞭極少數資金十分困難的開台北靜電機租賃發商,不排隊降價套現的可能,但即使有部分開發商降價,也不可能引發降價潮。所以指望房價下跌,無異於癡人說夢。
有房百姓支持房價上漲
雖然在傳統媒體和網絡媒體上,叫得響的聲音,是想買房置業一部分百姓,整天在高喊房價太高,以至讓媒體也跟著 發喊 ,從而影響到瞭政府,所以政府就出來進行行政幹預。
但是,另一個群體也是不容忽視,盡管聲音叫得不響亮,但所起的作用卻不小,這個群體就是已經買瞭房的有房一族。這個有房群體並不希望房價下跌,反而盼著房價上漲,因為如果房價下跌,那他們的房子就貶值瞭,而房價上漲,他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實力,無論在經濟上,還是在社會地位上,都高於無房一族,並且有房一族還在某種程度上掌握瞭操控權,至少民間的有錢一族以及公務員和在政府機關工作的非公務員群體,基本都有自己的住房,而這些人都是擁有一定 操控 能力。他們會利用自己的 能力 來阻止房價下跌。
媒體支持房價上漲
房地產稍有動靜,媒體便聲嘶力竭地大肆鼓噪,隻要哪傢樓盤開始降價促銷瞭,媒體就立即進行大篇幅炒作,本來降價促銷是一種非常正常的營銷手段,可媒體就愛 鬧事 ,添油加醋地一炒作,沒有問題也成瞭問題,不是新聞也給強行弄成瞭新聞。如果國傢出臺瞭關於房地產的一些政策,那媒體簡直就像上戰場一樣全力以赴,調動大師人馬、騰出大量篇幅,為房地產讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。
別看媒體如此這般神經質似的瘋狂,這完全是為瞭一時快感需要,是為瞭第一時間抓新聞,出猛料。實際上,不希望房價下降的是媒體,甚至媒體比開發商還擔心房價下降,為什麼呢?
這裡先看一個數據:廣州日報每年的廣告總收入約在18億左右,其中70%是房地產廣告。南方都市報相差也不大,全國其他地方的大型、名牌紙媒也大都相似。一些房地產專業網站的收入,也普遍好於其他行業的網站收入。我們可以試想一下,如果房地產不行瞭,這些媒體的收入不僅僅是腰斬,而幾乎去瞭三分之二,那他們的日子會比房奴還慘。從這個意義上來說,媒體不想看到房價下跌,房地產不行瞭,開發商日子固然不好過,但開發商可以轉移投資方向,選投其他行業,而媒體還是媒體,不可能關門轉投其他行業。
絕密一 現在你們知道炒房團怎麼炒瞭吧?
絕大多數人都以為是開盤之後溫州人和山西人以市場價買進。那你就錯,炒房團深知開發商的軟肋 缺錢!巨額資金的介入靜電油煙處理機出租,會讓開發商眼前一亮,頭暈目眩。
因為,說實在話,幾億、十幾億從銀行得到貸款,遠不是想象的那麼容易。炒房團,就是有錢人組成團,給房地產開發商提供巨額資金。
目的一:幫助房地產商,使光環維持和光大。房地產行業,時刻在風口狼尖上,不進則退,不活則死。
目的二:使城市房屋(包括商、住)價格狂飆,徹底激活消費者買漲不買跌的心理。
目的三:盤活房地產開發商的資金鏈,使其銀行巨額貸款的困難逐步消化,分解給剛性購房群體和中產階層(絕大部分都是銀行按揭).
實際上,投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人傢丟骨頭。
顯而易見,房地產的泡沫是由:1、愚民的政府政策,2、貪婪的商業銀行,3、無德的富人階層,4、無辜的中華文明(安傢立業是成年標志)這四個條件促成。
絕密二 房子究竟值多少錢?
你說它值多少錢它就值多少錢!既然買房子對所有人來說都是投資,那麼它的價格與成本之間小幅度或大幅度的波動,都應該認為是正常的。
沒有漲和跌反而是不正常的,漲的越快,應該跌越猛。
公眾期盼的是:1、富人應該有社會公德,不應該為高房價推波助瀾;2、國傢政策應該明確,你鼓動高房價就是與縮小貧富差距相悖;3、商業銀行應該為關乎民族命運的科教文衛和制造業發展提供服務,為熱衷於虛擬經濟的降降溫。
絕密三 房地產行業的潛規則:
官商勾結成大事。不與官(至少是涉及的所有主管部門一把手)勾結寸步難行。想勾結出感情,不動大手筆免談。
噱頭必不可少。要麼是海外投資的旗號(其實是老虎皮),要麼是浙閩大亨的來頭。奔馳車和保時捷排量越大越有感召力,宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。
抓機遇是高手。國傢土地政策、銀行放貸政策、城市規劃方案,歷來都是中國弱智商、低水平的政府官員和經濟學傢、金融傢等摸石頭過河的傑作,政績風格突出,短期效應畢現,自相矛盾,漏洞百出, 擦邊球 大有可為。
融資途徑廣泛。具備條件,可以到A股裡面套點現金回來 做大做強 。民間遊資,不可小覷,炒房團就是典型示范,幾千萬、上億的現金,有時候對開發商就象是春雨貴如油,那時候開發商甚至能下跪給炒房團(絕密),至於巨額讓利給炒房團,樓上已見。
房地產行業靠逃稅漏稅發財,是洗錢的聖地。很簡單的公式:樓盤銷售總額 (土地金+建築成本+水電氣配套費用)=毛利潤。
還要交50%左右的各種稅費才是純利潤。
可以在建築成本上大作文章:本來是1000元/平,可以和建築公司老板勾結(絕密),簽定1800元/平方米的結算單,超出的800元/平米,從施工隊帳上過一下,還是現金回到瞭開放商手裡,建築施工稅費僅3.4%左右,可以逃避稅收至少30%。(洗錢和逃稅並舉).
實在還覺得不夠,可以打出 送20萬非毛坯 的幌子,原理和以上相同。
絕密四 說說散戶炒房。案例如下:
1、100萬資金首付30%,按揭3套100萬的期房,總價300萬,支出90萬。
2、兩年後交房,當天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當你收到房子時,你已經累計支出130.5萬元。
3、此時,房價已經過兩年的共20%的上漲,市場上你的3套房總價已達360萬。通過你在房屋中介公司掛牌銷售,你可能有幸按360萬全部脫手, 獲利29.5萬。
4、實際獲利與銀行存款相比,100萬元銀行2年期存款利息可達12萬元(大額存款是高利息),你實際比銀行存款利息多得17.5萬元。
5、如果中介在1年內才把你的3套房出手,你實際獲利比存款利息還要少3.5萬元(多還一年房貸15萬元).
6、若恰逢國傢房地產政策調控,或者你貪婪地捂到5年後出手,你自己計算吧。到那時候,你就死去吧。不僅僅是sb.
那時候,銀行會一天一個函催你還款。你實在挺不住瞭,把 夏利 車也賣瞭,把16歲的女兒也早早嫁人,甚至你老婆會到廣州街頭 站街 幫你賺錢還債。也許你會跳樓。即使你不跳樓,法院會把你領進小黑屋。如果你跳樓,那就是中國房地產崩盤。
絕密五 再說說炒房團。資金從哪裡來?
山西煤老板:非法開采國傢資源,廉價使用勞動力,因陋就簡的采掘設備和安全技術措施,結夥入盟哄抬煤炭價格,以極快的速度實現資本積累。
溫州客:沒有文化的個體戶出身,小手工作坊仿冒國際名牌產品,在全國各地(特別是西部偏遠落後地區)開設銷售網點,春江水暖鴨先知把握瞭市場經濟形勢,早期斂財速度驚人。並結夥抱團開設地下錢莊,大資金動轍數千萬、數億、數十億。
福建客:房地產熱之前(2005年之前),全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬,采取不正當的手段榨取民工血汗,鉆營中國央企施工企業(說白瞭就是給央企領導投資),很快發達。要知道隧道工程資金流量巨大,比如一項工程總投資3個億,賺5000萬利潤是笨的福建老板。另外,早年的賴昌星走私之流,能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱,可見走私資本積累速度也是很罕見的。
絕密六 炒房的暴利究竟有多大?
以樓上為例,提前與房地產董事長暗地協議,以2200元/平方米搶購巨量房源(至少300套),鼓動市場價超過7000元,並力挺10000元/平,逐步隨售樓部銷售出手,資金逐步回籠,在中國政府的目前政策形勢下,回籠的越慢,反而利益收獲就越大。大到多少?
當二、三線城市的平均房價達到10000元/平的時候,炒房團的收益完全可以達到500%!炒房團撲向一個城市,是同時撲向所有樓盤。這樣一來,一個城市的房價飆升已成定勢!以去年底的海南島為例,炒房團可以讓海南的房價一天一個價,一夜一個行情,造就一個又一個真實的夢!
其實,炒房團的組成人員,絕大多數都是高中沒有讀完的,自己簽個名字都歪歪扭扭。炒房的技術含量確實很低,真的很低,會用加減乘除足矣,甚至連加權平均都不用。更不用看什麼各類權威的什麼CPI、PPI、GDP。投入瞭一些錢,3個月後賺多少錢?6個月後賺多少?1年後賺多少?
絕密七 房地產會崩盤嗎?
中國的房價走勢不可能效仿日本的崩盤時間表。說這話的,忘記瞭關鍵的東西 中國是偉大的社會主義國傢!崩盤是什麼概念呀?房價崩盤瞭,中國就亂瞭。
那時候說不清人民幣究竟會升值還是貶值,反正銀行要不會倒閉,但存款取現困難,30%的央企倒閉,60%的中小民企消失。但房價必須下跌,跌30 40%一點也不過分,到這個水平,銀行依然不吃虧,已買房自住的跟這幾乎沒關系,想買房的肯定喜上眉梢。炒房團或投資性購房的散戶,為國傢和社會做點貢獻合情合理。
絕密八 房市四大傻
1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己,是一大傻;
2、不要以為買房子從銀行貸款手續簡單就很方便。銀行的還款計劃是前2年先把它的利息大部分回收,銀行是貪婪的,也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻;
3、如果你是城鎮戶口,沒有遷移戶口的需求,現在買房子是大笨蛋。
買房自住的叫 房奴 ,前世來生都得還, 出來混,總是要還的 。每個月還銀行幾千元,你從今往後的生活就談不上質量。城鎮居民買高價房是三大傻;
4、有人說,買得起高價房是男人成功標志,這裡我要說,買高價房的人都是四大傻。
建議:真的要住城市,租房(當然要穩定的租價和租期)是好的選擇。
絕密九 知道什麼是 房蟲 嗎?
在北方,街上練攤的,都要請些哥們朋友來捧場,造成人頭攢動的聲勢,名字叫 托兒 。房地產行業的 托兒 有個專用名稱叫 房蟲 。
1、樓盤開盤當天,你要去買房子排隊買號,你也許排在第500位的號,然而等你出手敲定一套房子,等你簽定合約時,你會發現你的合約編號是第0030號。
你明白瞭嗎?你前面後面排隊的數百人、上千人,都是人傢花小費請來的 房蟲 !
2、還有一類 房蟲 ,是真的交定金、簽合同。然而1~3個月後,一旦房價飆漲,他們會成批成批地退房。他們是打 假球 ,真正目的是把球傳給剛性購買群體。當然,他們與房地產老板的合同與你的合同有關鍵性的差別:不存在退房扣5%的違約金!
肯定啦,買房時的定金是房地產老板提前給的。還有,不瞎忙,參與本次房蟲活動,每個炒作員都有5000~20000的 辛苦費 。你相信嗎?
絕密十 究竟有多少人在真正關心房價?
1、政府官員:關心自己的仕途;關心本界政績;關心本轄區的GDP,能創造越多的地王,本地經濟越繁榮。
2、商業銀行:歷來發愁貨幣貸款任務完不成。放貸越多,收益越大。存款準備金或貿易逆差是北京總部的事(各商業銀行在全國的市級分行網點至少5000個,具體小政策自己靈活機動掌握).
3、經濟學傢:是讀書到博士、評職稱到正教授級、寫書給省部級刊物, 順理成章到所謂的 發展研究中心 上班,每天8小時上班,業餘時間保養下身體,否則頭發會掉光。不可忽視的是,相當一部分經濟學傢已經依附於財團,持有的某些觀點是為瞭賺得一些小實惠。
4、富人階層(僅流動資金就超過500萬人民幣):早就對房子這個東西沒有激情啦(早有豪華居所).
5、中產階層(固定資本超100萬,流動資本低於100萬):可能介入炒股、炒房,會迅速步入富人階層或淪為貧民階層。
6、貧民階層(上班族或個體業主,傢庭月收入低於10000,存款低於10萬):是剛性消費群體,對房價漲跌敏感,有強烈的改善住房需求,是忠實房奴。
7、貧困階層(傢庭月收入低於3000,比如即將倒閉的企業職工,頻繁跳槽的年輕大學生,還有農民及農民工,存款低於20000):有飯吃、餓不死的一族,城市買房幾乎是夢。
8、特困階層(傢庭月總收入低於1000,天旱沒水吃,下雨屋漏雨):是政府救濟對象,聽買房子象聽天書。
[摘要]
取消限購又如何,我天津房價就是不降!為啥天津房價不降?19個理由讓你明白。調控調控,房價為何越調越高難以控制呢?高人解釋說,房價不可能下降有N個無以辯駁理由。
取消限購又如何,我天津房價就是不降!
樓市政策組合拳綜合調控樓市之後,全國百城房價仍不見下跌。在CPI一路高漲,各種生活物品價格不斷漲價之時,普通民眾隻能感慨,什麼都漲就是工資不見漲,調控調控,房價為何越調越高難以控制呢?高人解釋說,房價不可能下降有N個無以辯駁理由。
奢侈消費風起雲湧,助長房價飚升
前一些時間,盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費, 哥什麼都沒有,就是有錢 ,這與剛改革開放那陳,靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會 燒錢 比闊如出一轍。中國剛富起來,由於長期以來的貧窮落後,加上文化底子薄,一旦手裡有瞭幾全錢,就 小農意識 高漲,擺闊比富,此為其一;其二,由於不少國人手裡有錢瞭,生活好瞭生活方式便發生瞭質變,由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生,當前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活重要的元素之一,所以許多人開始換房,面積越換越大,檔次越換越高。中國奢侈消費令世界瞠目結舌,並且有風起雲湧之勢,這些富人買房,出手大方,一看到心儀的房子,就買下,且多是一次性付款。因為他們有的是錢。
註意,是控制房價過快上漲,不是打壓
我每次去演講,都會被問到一個同樣的問題:周老師,未來房地產到底會是什麼樣的?將走向何方,國傢為什麼老和房地產過不去?問這些問題的人,我想,有一點他們完全沒有弄明白,那就是國傢究竟為什麼要調控房地產?調控房地產的真正用意是什麼?許多開發商總認為國傢在打壓房地產,為此,一旦有瞭調控政策便坐臥不安,感到迷茫。
國傢為什麼要調控房地產?因為房地產發展過快,長期占用 超車道 行駛,嚴重影響其他車輛通行;因為房價上漲太快,幾乎是翻著跟鬥上漲的,不利於改善民生。中央政府調控的目的非常明確,隻不過大傢沒有解讀明白。註意瞭,中央調控房地產,是控制房價過快上漲,是 控制過快 ,控制暴利,真正意圖是不要讓房價漲得太快瞭,但可合理上漲,是將房價控制在一起合理的上漲幅度,而不是要打壓房地產,中央政府對房地產對經濟的影響和拉動作用,是非常清楚的,不可能打壓房地產。從這個意義上來說,房地產仍然會一路凱歌,在五年內指望房價下降,無異於癡人說夢。當然,房價的波動是有的,短期下調後很快又會上升,主線上上升的。
通脹預期加大,帶動房價上揚
CPI在不斷上升,農產品價格屢創新高,從經濟學角度來看,食品價格指數將直接反射到房價上。看看油價這幾年攀升有多快,像滾雪球似膨脹。物價指數的走高,必然帶動房價上揚,連白菜蘿卜的價格都在上漲,房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲,而獨讓房價下跌吧?要控制房價,就須先穩定CPI,否則控制房價隻是一廂情願罷瞭。
地價猛漲,催高房價
大傢隻看到房價在飛漲,實際上地價比房價漲更快,有報道說,十年前買下的地,至今未開發,光地價就翻瞭幾百倍,比做開發還賺錢,又省事。地價是一年比一年高,象孫悟空翻筋鬥似的。而地價占瞭房地產開發成本一小半,地價上漲,房價肯定上漲。政府采用拍賣的方式出讓土地,也隻會加速提升地價,人為把地價炒高,除非國傢改變土地出讓、流轉形式,否則這一方式隻會把地價不斷推向高點。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分說明瞭問題,面粉比面包貴是很不正常的現象。一些央企介入房地產開發,因為央企有政府背景,不缺錢,導致地王頻現,這一切都成瞭房價上漲的背後推手。
建材價格攀升,成瞭房價的幕後推手
除土地價格暴漲外,房地產的其他方面的成本也在不斷上升,鋼材、水泥等建材價格的上漲,成瞭房價上漲的一個隱形幕後推手,成本增加,房屋售價無疑是會跟著增加的,並且房價的增加比成本增加的系數高很多。
可能有人會說,建材成本的增加,在整個成本構成中所占比例不大,並且建材價格的上升,對房價的上海影響非常有限。誠然,建材成本的增加,在房價上漲中所形成的推動力是有限的,理由十分簡單,因為到今天為止,房地產仍是暴利,是其他任何行業所無可匹敵的。並且房地產的規模效益明顯,利潤略高於其他行業一點點,都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤,在北京開發的項目,包括所有成本,每平方米大約為5000元,老板初始計劃開盤9000元/平方米,過度到12000元/平方米。大傢可能無法想象,事態的發展也遠超出老板的期望值,後來該樓盤售價攀上3萬元/平方米,現在到瞭5萬元/平方米,試問這種暴利有誰能敵?
盡管建材成本對房價的推動不大,但是並不等於沒有推動,成本增加,開發商是不可能自己掏腰包的,肯定要轉嫁到房價中去,此外,建材成本上升,至少也給瞭開發商一個漲價的合理借口。
城市化進程拉動房價上揚
中國城市水平隻有百分之四十多此,而發達國傢的平均水平是70%以上,中國離這個水平還有很大的差距,這就意味著還有大量的農民要進城,這些進城的農民需要住房,住房需求空間非常龐大。中國正處於經濟調整增長中,城市化進程正在加速,城市化進程的加速,必然伴隨大量非城市人口湧入城市。
要知道,中國是個農業大國,農村人口占瞭大多數,光進城的農民,就是住房消費中一個非常誘人的數字,除非城市化進程停滯,農民才不會進城。
中國城市正處於大拆大建的高速發展期
君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進,今天的一個城市,幾年前的城區范圍還很小,三五年後,城區范圍就成倍數擴大。拿廣州來說,幾年前城區范圍隻有一千多平方公裡,今天已經擴大到3800多平方公裡,城市的快速擴張,必然導致大拆大建,擴張後,需要大量的居住、工作人口相匹配。此外,大拆大建還導致大量的拆遷性需求,並且都是小房換大房,普通房換高檔房。不可能城市擴張後,卻無人進駐,而成為一座空城,事實證明,城市擴張到哪裡,人口就填滿哪裡。
經濟靜電機租賃發展離不開房地產,支柱產業地位仍無法動搖
大城市在幾年前,是以房地產作為支柱產業來對待的,當下大城市的經濟發展逐步走上正軌,房地產的支柱產業地位雖然不明顯,但是仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市,房地產仍然是當之無愧的支柱產業,這就是為什麼中央進行調控,地方政府卻不配合的根源所在。對於二、三、四線城市來說,尤其是三四線城市,產業薄弱,城市造血功能不足,隻有依靠房地產來帶動經濟的發展。房地產的開發,是城市方向的引領者,
房地產開發到哪裡,城市就延伸到哪裡。房地產的帶動作用,是誰也不可低估的,幾乎帶動所有行業的發展,比如服裝、化妝品等看起來與房地產無關,實際上服裝和化妝品業的發展也有房地產的功勞,開發的大量服裝和化妝品主題商城及專業市場,無不在推動其發展的車輪。離開房地產,各行各業都將受到不同程度的打擊。
房地產成瞭地方財政的主要收入來源
房地產成瞭地方政府財政收入主要來源,這已經是一個不爭的事實,我們不說房地產對地方經濟的拉動,單是房地產開發所需的土地供應,就是地方財政的支撐點,假如缺瞭土地收入,地方政府的腰包就會囊中羞澀,減少瞭財政收入,就會影響到地方政府的行政力量、職權力量。因此,無論中央怎麼調控,地方政府自有算盤,撥打著自己的小九九,不能公開支持房地產,便在暗中支持,這也是中央調控成為 空調 的一個重要因素。
假如國傢規定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等,除瞭一線城市基本做到外,象二、三、四線城市,基本沒有實行,政府睜隻眼閉隻眼,實際上在暗中支持房地產發展。
房子是保值增值的佳投資
房子已不再僅僅是居住的,同時更是一種理想的投資產品。在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩等因素催動下,房子成瞭百姓為保值增值的投資產品。從商品房誕生至今,可以說其價格行情一路高湊凱歌,隻見升值,從未出現貶值的情況,即使有價格下措的時段,那也僅僅是短暫的,是市場的自然震蕩,並不是房子本身的貶值造成的。
許多發達國傢國民,財務性收入普遍高於中國許多倍,財產性收入是提高國民收入的一種較好生財之道。許多已經買過房的人都享受到瞭房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再,再而三地不斷買房的原動力,在中國,擁有5 10套房子的人並不少,而擁有2 3套房的人則比比皆是。房子超強的增值能力,像興奮劑一樣,令國人振奮。前些年出現的大批炒房團,也正是看上瞭房子的超強增值能力,並且大都從中獲得瞭巨額利潤。
受幾千年來的傳統封建思想的影響,國人總認為 有房才有傢 ,沒有房就形同漂泊,像無根浮萍。這一思想根深蒂固,一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響,國人在成年後,都為房而奮鬥,所以產生瞭大批的房奴。每個人成年工作幾年後,就想著要買房,千方百計賺錢,省錢,目的就是要買一套屬於自己的房子。可以想象,每個成年人都想買房,一些未婚女性也想買房,男人雙方在結婚前都買瞭房,結婚後就擁有兩套房瞭,當然這為數不多,按照這一現象,中國房價沒有不上漲理由,因為剛性需求大。
女人是房價上漲的幫兇
百姓都在罵房價太高,許多女人都參與到這個 罵戰 中來,殊不知,女人自己成瞭房價猛漲的幫兇。中國女人有著強烈的依賴心理,出嫁總是抱著一種 我把自己托付給你 的心態。要嫁就嫁個有房的人,如果聽說對方沒有房子,就會發出威脅:等你買瞭房再說,沒買房別談婚論嫁。這還算好點的,碰上犟的,連房也沒有?分手,掉送就走人。中國男人受女性的這種 壓迫 ,就拚命去賺錢買房,目的很單純,就是為瞭要娶個媳婦成個傢生兒育女。許多人就這樣稀裡糊塗的成瞭房奴,等到結婚後,女人與男人一起 房奴 ,共同拚死拚活掙錢還貸。
女人這種思想,無疑成瞭推高房價幫兇,如果女人不要求男方一定要有房才戀愛結婚,那麼,會有許多人不會加入到置業大軍中去,至少會延緩。每個人戀愛結婚都要買房,中國有三四億傢庭,就需要三四億套房,這還不算擁有多套房的和中途換房的,女人們無形中拉大瞭剛性需求。有大量需求,房子沒有不漲價的理。
媒體捕風捉影、大肆宣楊,攪混一池清水
房價上漲過快,媒體負有不可推卸責任。且不說國傢稍有動向,就借題發揮,大肆炒作,唯恐天下人不知。當然,報道政府政策舉措是沒錯的,但媒體往往不是報道那麼簡單,而以大篇幅、大版面進行連篇累牘式的宣染,還請來各路專傢解讀,本來是一項很平常的政策,經媒體這麼一折騰,便弄得滿城風雨,人人噓唏不已。
媒體喜歡把目光投身那些有點名氣、喜歡自我炒作的行業人士,比如任志強、潘石屹之類,隻要他們稍一張嘴,媒體就一窩蜂路著上,不惜版面為其搖旗吶喊、擂鼓助陣。某個有點名氣或者實力較強的房企降價或者漲價瞭,這原本就是很平常的一件事情,是市場營銷手法,壓根就不值一提,可是媒體卻當成新聞焦點,洋洋萬言進行討論點評,硬是用高射炮打蚊子,弄得全國上下炮聲隆隆。
媒體具有輿論導向作用,能直接影響公眾,媒體如此炮制,天下太平就成天下大亂瞭。媒體成瞭房價上漲吹鼓手。
政府調控不合理,變相助漲房價
面對房價直線上升局面,面對百姓對房價過高抱怨,政府隻得出面實施調控,然後政府僅是 頭痛醫頭,腳痛醫腳 ,行事方式是,等出瞭問題才去補救,而沒有在事前拿出一整套管理規范方案,總是在窮於應付,當房價高瞭,就調控一下,房價相對穩定瞭,就置之度外,這種行事管控方式,隻會推房價,因為政府不是制訂瞭一整套系統方案,而是臨時加以調控,每次一調控,就把房地產推向瞭風口浪尖,將房地產從幕後拉到臺前亮相,這能讓房價下降嗎?因為政府隔三差五地調控一下,弄得全民都在關註房價、討論房價,這一關註、兩討論,房地產自然熱度不減,並且還會不斷升溫,熱起來瞭,價格沒有不漲的理。當人們天天都在喊聲 提高婦女地位 時, 婦女地位 就顯然沒有提高,而當人們不再喊時,婦女地位就已經提高瞭。當一萬個人、十萬個人、百萬個人、千萬個人、億萬人都在關註某個人時,這個人想不出名都難,出名,身價能不暴漲嗎?
經濟高速發展,享受意識增加,導致房屋居住時限短而加大市場需求空間
根據有關部門調查研究,發現一套房子,通過在住瞭七至八年後便會換新房,這也就是說,一個人(傢庭)在買瞭一套新房子後,七八年後,又成瞭業主,其中還附開投資炒房不說。之所以出現這種現象,是因為經濟快速發展,百姓的享受意識得到加強,住瞭七八年後,新房就成舊房瞭,人們便再次換新房。加上城市以攤大餅的方式快速擴張,即使你不換,可能也會在城市發展中被新規劃拆遷。現代社會,指望一套房住幾十年,是很不現實的。這從某個側面,加大剛性需求。
腐敗性需求拉高房價
所謂腐敗性需求,就是那下政界官員、公務員因腐敗而收入豐厚,在三四線城市,許多居民幾乎都買不起房,附瞭那些做生意做得比較好的以及企業老板,三四線城市的白領收入有限,僅靠工資很難在短期內買得起房,據瞭解,在三四線城市,大部分都是公務員、文教衛系統在買房,這些人為什麼買得起房?光靠工資收入,也同樣買不起,但他們卻成瞭買房的主力,從表面判斷,隻能說是腐敗致富,一些人通過腐敗積累瞭不少財富,這些人不但買一套,而且買兩套三套甚至更多,這種腐敗性需求,無疑帶動瞭房價的上揚,他們為高房價做出瞭較為明顯貢獻,要真正降房價,打擊腐敗性需求,可說是一條行之有效的措施。
開發商不可能降價,房價隻會走高不會下跌
其實道理非常淺顯,如果開發商降價,就更沒人會買,因為買傢看到開發商降價,心裡就想打起算盤,終於降瞭,這一降可能就會降很多,並且會持續一段時間,甚至有可能起不來。買房也和買股一樣,是買漲不買落的。今天開發商降價瞭,買傢不會買,會等明天再降,明天還不會買,賒等後天再降,如此,買傢永遠找不到一個合適的入市點。會一直觀望,因為在降價時買,他們總擔心今天買瞭,若明天繼續降瞭,就吃虧瞭。
開發商是做經營的,對這種道理瞭如指掌,知道降價換不來銷量,就隻有死扛,再說瞭,開發商普遍對房地產的前景十分看好,是不可能降價的。除瞭極少數資金十分困難的開台北靜電機租賃發商,不排隊降價套現的可能,但即使有部分開發商降價,也不可能引發降價潮。所以指望房價下跌,無異於癡人說夢。
有房百姓支持房價上漲
雖然在傳統媒體和網絡媒體上,叫得響的聲音,是想買房置業一部分百姓,整天在高喊房價太高,以至讓媒體也跟著 發喊 ,從而影響到瞭政府,所以政府就出來進行行政幹預。
但是,另一個群體也是不容忽視,盡管聲音叫得不響亮,但所起的作用卻不小,這個群體就是已經買瞭房的有房一族。這個有房群體並不希望房價下跌,反而盼著房價上漲,因為如果房價下跌,那他們的房子就貶值瞭,而房價上漲,他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實力,無論在經濟上,還是在社會地位上,都高於無房一族,並且有房一族還在某種程度上掌握瞭操控權,至少民間的有錢一族以及公務員和在政府機關工作的非公務員群體,基本都有自己的住房,而這些人都是擁有一定 操控 能力。他們會利用自己的 能力 來阻止房價下跌。
媒體支持房價上漲
房地產稍有動靜,媒體便聲嘶力竭地大肆鼓噪,隻要哪傢樓盤開始降價促銷瞭,媒體就立即進行大篇幅炒作,本來降價促銷是一種非常正常的營銷手段,可媒體就愛 鬧事 ,添油加醋地一炒作,沒有問題也成瞭問題,不是新聞也給強行弄成瞭新聞。如果國傢出臺瞭關於房地產的一些政策,那媒體簡直就像上戰場一樣全力以赴,調動大師人馬、騰出大量篇幅,為房地產讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。
別看媒體如此這般神經質似的瘋狂,這完全是為瞭一時快感需要,是為瞭第一時間抓新聞,出猛料。實際上,不希望房價下降的是媒體,甚至媒體比開發商還擔心房價下降,為什麼呢?
這裡先看一個數據:廣州日報每年的廣告總收入約在18億左右,其中70%是房地產廣告。南方都市報相差也不大,全國其他地方的大型、名牌紙媒也大都相似。一些房地產專業網站的收入,也普遍好於其他行業的網站收入。我們可以試想一下,如果房地產不行瞭,這些媒體的收入不僅僅是腰斬,而幾乎去瞭三分之二,那他們的日子會比房奴還慘。從這個意義上來說,媒體不想看到房價下跌,房地產不行瞭,開發商日子固然不好過,但開發商可以轉移投資方向,選投其他行業,而媒體還是媒體,不可能關門轉投其他行業。
絕密一 現在你們知道炒房團怎麼炒瞭吧?
絕大多數人都以為是開盤之後溫州人和山西人以市場價買進。那你就錯,炒房團深知開發商的軟肋 缺錢!巨額資金的介入靜電油煙處理機出租,會讓開發商眼前一亮,頭暈目眩。
因為,說實在話,幾億、十幾億從銀行得到貸款,遠不是想象的那麼容易。炒房團,就是有錢人組成團,給房地產開發商提供巨額資金。
目的一:幫助房地產商,使光環維持和光大。房地產行業,時刻在風口狼尖上,不進則退,不活則死。
目的二:使城市房屋(包括商、住)價格狂飆,徹底激活消費者買漲不買跌的心理。
目的三:盤活房地產開發商的資金鏈,使其銀行巨額貸款的困難逐步消化,分解給剛性購房群體和中產階層(絕大部分都是銀行按揭).
實際上,投資性購房者可以說是象狗一樣地在吃人傢丟骨頭。
顯而易見,房地產的泡沫是由:1、愚民的政府政策,2、貪婪的商業銀行,3、無德的富人階層,4、無辜的中華文明(安傢立業是成年標志)這四個條件促成。
絕密二 房子究竟值多少錢?
你說它值多少錢它就值多少錢!既然買房子對所有人來說都是投資,那麼它的價格與成本之間小幅度或大幅度的波動,都應該認為是正常的。
沒有漲和跌反而是不正常的,漲的越快,應該跌越猛。
公眾期盼的是:1、富人應該有社會公德,不應該為高房價推波助瀾;2、國傢政策應該明確,你鼓動高房價就是與縮小貧富差距相悖;3、商業銀行應該為關乎民族命運的科教文衛和制造業發展提供服務,為熱衷於虛擬經濟的降降溫。
絕密三 房地產行業的潛規則:
官商勾結成大事。不與官(至少是涉及的所有主管部門一把手)勾結寸步難行。想勾結出感情,不動大手筆免談。
噱頭必不可少。要麼是海外投資的旗號(其實是老虎皮),要麼是浙閩大亨的來頭。奔馳車和保時捷排量越大越有感召力,宣傳冊子、廣告語越霸氣越能打動中國人。
抓機遇是高手。國傢土地政策、銀行放貸政策、城市規劃方案,歷來都是中國弱智商、低水平的政府官員和經濟學傢、金融傢等摸石頭過河的傑作,政績風格突出,短期效應畢現,自相矛盾,漏洞百出, 擦邊球 大有可為。
融資途徑廣泛。具備條件,可以到A股裡面套點現金回來 做大做強 。民間遊資,不可小覷,炒房團就是典型示范,幾千萬、上億的現金,有時候對開發商就象是春雨貴如油,那時候開發商甚至能下跪給炒房團(絕密),至於巨額讓利給炒房團,樓上已見。
房地產行業靠逃稅漏稅發財,是洗錢的聖地。很簡單的公式:樓盤銷售總額 (土地金+建築成本+水電氣配套費用)=毛利潤。
還要交50%左右的各種稅費才是純利潤。
可以在建築成本上大作文章:本來是1000元/平,可以和建築公司老板勾結(絕密),簽定1800元/平方米的結算單,超出的800元/平米,從施工隊帳上過一下,還是現金回到瞭開放商手裡,建築施工稅費僅3.4%左右,可以逃避稅收至少30%。(洗錢和逃稅並舉).
實在還覺得不夠,可以打出 送20萬非毛坯 的幌子,原理和以上相同。
絕密四 說說散戶炒房。案例如下:
1、100萬資金首付30%,按揭3套100萬的期房,總價300萬,支出90萬。
2、兩年後交房,當天交房屋維修基金和契稅3.5%。兩年期間已歸還銀行貸款30萬。當你收到房子時,你已經累計支出130.5萬元。
3、此時,房價已經過兩年的共20%的上漲,市場上你的3套房總價已達360萬。通過你在房屋中介公司掛牌銷售,你可能有幸按360萬全部脫手, 獲利29.5萬。
4、實際獲利與銀行存款相比,100萬元銀行2年期存款利息可達12萬元(大額存款是高利息),你實際比銀行存款利息多得17.5萬元。
5、如果中介在1年內才把你的3套房出手,你實際獲利比存款利息還要少3.5萬元(多還一年房貸15萬元).
6、若恰逢國傢房地產政策調控,或者你貪婪地捂到5年後出手,你自己計算吧。到那時候,你就死去吧。不僅僅是sb.
那時候,銀行會一天一個函催你還款。你實在挺不住瞭,把 夏利 車也賣瞭,把16歲的女兒也早早嫁人,甚至你老婆會到廣州街頭 站街 幫你賺錢還債。也許你會跳樓。即使你不跳樓,法院會把你領進小黑屋。如果你跳樓,那就是中國房地產崩盤。
絕密五 再說說炒房團。資金從哪裡來?
山西煤老板:非法開采國傢資源,廉價使用勞動力,因陋就簡的采掘設備和安全技術措施,結夥入盟哄抬煤炭價格,以極快的速度實現資本積累。
溫州客:沒有文化的個體戶出身,小手工作坊仿冒國際名牌產品,在全國各地(特別是西部偏遠落後地區)開設銷售網點,春江水暖鴨先知把握瞭市場經濟形勢,早期斂財速度驚人。並結夥抱團開設地下錢莊,大資金動轍數千萬、數億、數十億。
福建客:房地產熱之前(2005年之前),全國70%的公路、鐵路、電站隧道工程幾乎被福建人一手獨攬,采取不正當的手段榨取民工血汗,鉆營中國央企施工企業(說白瞭就是給央企領導投資),很快發達。要知道隧道工程資金流量巨大,比如一項工程總投資3個億,賺5000萬利潤是笨的福建老板。另外,早年的賴昌星走私之流,能讓楊鈺瑩這樣的名女人都投懷送抱,可見走私資本積累速度也是很罕見的。
絕密六 炒房的暴利究竟有多大?
以樓上為例,提前與房地產董事長暗地協議,以2200元/平方米搶購巨量房源(至少300套),鼓動市場價超過7000元,並力挺10000元/平,逐步隨售樓部銷售出手,資金逐步回籠,在中國政府的目前政策形勢下,回籠的越慢,反而利益收獲就越大。大到多少?
當二、三線城市的平均房價達到10000元/平的時候,炒房團的收益完全可以達到500%!炒房團撲向一個城市,是同時撲向所有樓盤。這樣一來,一個城市的房價飆升已成定勢!以去年底的海南島為例,炒房團可以讓海南的房價一天一個價,一夜一個行情,造就一個又一個真實的夢!
其實,炒房團的組成人員,絕大多數都是高中沒有讀完的,自己簽個名字都歪歪扭扭。炒房的技術含量確實很低,真的很低,會用加減乘除足矣,甚至連加權平均都不用。更不用看什麼各類權威的什麼CPI、PPI、GDP。投入瞭一些錢,3個月後賺多少錢?6個月後賺多少?1年後賺多少?
絕密七 房地產會崩盤嗎?
中國的房價走勢不可能效仿日本的崩盤時間表。說這話的,忘記瞭關鍵的東西 中國是偉大的社會主義國傢!崩盤是什麼概念呀?房價崩盤瞭,中國就亂瞭。
那時候說不清人民幣究竟會升值還是貶值,反正銀行要不會倒閉,但存款取現困難,30%的央企倒閉,60%的中小民企消失。但房價必須下跌,跌30 40%一點也不過分,到這個水平,銀行依然不吃虧,已買房自住的跟這幾乎沒關系,想買房的肯定喜上眉梢。炒房團或投資性購房的散戶,為國傢和社會做點貢獻合情合理。
絕密八 房市四大傻
1、自住房買漲不買跌的心理害人又害己,是一大傻;
2、不要以為買房子從銀行貸款手續簡單就很方便。銀行的還款計劃是前2年先把它的利息大部分回收,銀行是貪婪的,也是不可靠的。貸款180萬、25年還貸期是二大傻;
3、如果你是城鎮戶口,沒有遷移戶口的需求,現在買房子是大笨蛋。
買房自住的叫 房奴 ,前世來生都得還, 出來混,總是要還的 。每個月還銀行幾千元,你從今往後的生活就談不上質量。城鎮居民買高價房是三大傻;
4、有人說,買得起高價房是男人成功標志,這裡我要說,買高價房的人都是四大傻。
建議:真的要住城市,租房(當然要穩定的租價和租期)是好的選擇。
絕密九 知道什麼是 房蟲 嗎?
在北方,街上練攤的,都要請些哥們朋友來捧場,造成人頭攢動的聲勢,名字叫 托兒 。房地產行業的 托兒 有個專用名稱叫 房蟲 。
1、樓盤開盤當天,你要去買房子排隊買號,你也許排在第500位的號,然而等你出手敲定一套房子,等你簽定合約時,你會發現你的合約編號是第0030號。
你明白瞭嗎?你前面後面排隊的數百人、上千人,都是人傢花小費請來的 房蟲 !
2、還有一類 房蟲 ,是真的交定金、簽合同。然而1~3個月後,一旦房價飆漲,他們會成批成批地退房。他們是打 假球 ,真正目的是把球傳給剛性購買群體。當然,他們與房地產老板的合同與你的合同有關鍵性的差別:不存在退房扣5%的違約金!
肯定啦,買房時的定金是房地產老板提前給的。還有,不瞎忙,參與本次房蟲活動,每個炒作員都有5000~20000的 辛苦費 。你相信嗎?
絕密十 究竟有多少人在真正關心房價?
1、政府官員:關心自己的仕途;關心本界政績;關心本轄區的GDP,能創造越多的地王,本地經濟越繁榮。
2、商業銀行:歷來發愁貨幣貸款任務完不成。放貸越多,收益越大。存款準備金或貿易逆差是北京總部的事(各商業銀行在全國的市級分行網點至少5000個,具體小政策自己靈活機動掌握).
3、經濟學傢:是讀書到博士、評職稱到正教授級、寫書給省部級刊物, 順理成章到所謂的 發展研究中心 上班,每天8小時上班,業餘時間保養下身體,否則頭發會掉光。不可忽視的是,相當一部分經濟學傢已經依附於財團,持有的某些觀點是為瞭賺得一些小實惠。
4、富人階層(僅流動資金就超過500萬人民幣):早就對房子這個東西沒有激情啦(早有豪華居所).
5、中產階層(固定資本超100萬,流動資本低於100萬):可能介入炒股、炒房,會迅速步入富人階層或淪為貧民階層。
6、貧民階層(上班族或個體業主,傢庭月收入低於10000,存款低於10萬):是剛性消費群體,對房價漲跌敏感,有強烈的改善住房需求,是忠實房奴。
7、貧困階層(傢庭月收入低於3000,比如即將倒閉的企業職工,頻繁跳槽的年輕大學生,還有農民及農民工,存款低於20000):有飯吃、餓不死的一族,城市買房幾乎是夢。
8、特困階層(傢庭月總收入低於1000,天旱沒水吃,下雨屋漏雨):是政府救濟對象,聽買房子象聽天書。
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